这几个城市，房地产还能干10年|今日快讯
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昨日，时隔一年，融创终于复牌了，看到了很多老朋友转发此消息。
(相关资料图)
刚看了下，最终以-55.5%收盘，总市值仅111.2亿港元，最高市值2177亿港元，高光时刻是2020年1月2日。
时间跨度为3年3个月，回撤幅度为94.89%。
这仿佛就是过去3年房地产 行业的缩影：尾部风险的无穷大 。
展望未来，行业洗牌基本结束，留下的基本都是央企、国企，聚焦一二线城市进行布局，翻开各企业年报也可以发现，突出强调自己在核心城市的布局情况。
安全与发展成为企业的核心诉求，用官话说： 高质量的增长 。
然而，大城市真的就安全吗？深耕核心城市就能取得增长吗？
短期看，大城市也存在巨大的周期波动差异。
中期看，有的新一线可能沦为二线，有些二线会成为新一线。
理论上来说， 共识是没有价值的，分歧才能获得收益 ，叠加时间周期的风险收益研判，仍是一件很难的事情。
今天，我们聚焦到一二线核心城市，回到一个城市内核的 就业视角 ，讨论以下4个问题：
1、疫情几年，大城市提供给打工人的就业机会有多少？
2、降薪潮后，还有多少人能买得起房？
3、高房价下，改善真的能成为主流吗？
4、有效客群VS住房供给，不同城市房地产还可以干几年？
本文选取2022年全国销售额前十城市（上海、北京、杭州、广州、成都、深圳、南京、青岛、武汉、苏州等）。
根据不同城市5年招聘数据，计算各大城市楼市上车收入要求、有效客群规模及结构，研判城市供与求，得出 当下可开发年份、动态的供需路标 。
01 哪个城市韧性更强？
所谓的韧性，我通常理解为抵御风险的能力，即面对不确定的环境下的应变能力。
整体情况： 2022年新增岗位下降八成
图1：近五年（2018-2022年）10大城市的招聘总岗位 我们选取同一智联招聘网站，近5年的数据进行横向对比，可以看到： 5年尺度：疫情2018+2019年新增岗位数为421万，疫中2021+2022年总和仅188万，下降幅度为 55.32% ； 1年尺度看：2022年新增就业岗位仅32万，同比暴跌 79.6% ，史上最难就业季。 从这个数据可以看出为何当下会有通缩的担忧了，就业不足、收入下降，自然就没有消费动力。 城市差异： 北京、成都表现亮眼，韧性更足 图2：近五年（2018-2022年）10大城市招聘岗位差异 北京 用人需求远超其他一线城市，高达 171万 ，比深圳高70万人，相当于南京、武汉、苏州、青岛等4个城市之和。 其中，2021+2022年为35.7万，大幅超过深圳的23.4万、上海的22.6万。 还可以注意的是 成都 的招聘需求与 一线城市最为相近 ，5年累计仅少于广州6万人，其中2021+2022年招聘岗位数达到18.7万，超过了广州的17.6万。 但就业不等于置业。 02 哪个城市有效客群多？ 大城市商品房主要是服务少数群体，所以需要定义有效客群。 我们 根据上车总价，挖掘新增就业中满足月供收入的人群数量。 假设新房套均总价*0.6为刚需的上车总价，根据上车总价算换算月供，以家庭为单位换算人均月供，再按照人均月供占收入的比例换算成收入要求，便可以挖掘满足月供收入的人群。 戳这里了解云行销，行销拓客不再忙盲茫！ 图3：近五年(2018-2022年)10大城市有效客群比例及收入要求 整体来看： 有效客群占比与城市经济发展水平成反比 上海、深圳、北京 同属收入要求第一梯队，月薪20k才能摸到上车门槛。 其中，上海经济实力最为强劲，平均薪资稳居全国首位，但 高房价 与 高消费水平 导致近五年有效客群占比最低； 广州与苏州、南京、杭州相近 ，收入要求同属第二梯队，月薪达到10k即可上车； 武汉、青岛、成都 套均总价较低 ，即每10个打工人就有6-8个能买得起房，这是全市的情况，会受到地域面积的影响，比如武汉100万就能上车汉南、新洲的区域。 分城市看： 北京、上海有效客群大幅扩容，广州门槛最低、深圳最高 图4：近五年（2018-2022年）四大城市有效客群比例变化 整体趋势看，一线城市的有效客群占比均有不同程度地增加， 近5年平均提高了11.7%，一线城市商品房从服务“极少数人”到服务“少数人” ； 当前节点看，2022年有效客群比例达到了 20.3% ，当然有个不可忽视的因素是总容量也变小了，工作岗位数大幅缩减。 分城市看， 广州 客群占比占比高及波动大的特征，每10个广州打工人就有3-4个买得起房， 北京、上海 的变化幅度大于广州、深圳，有效客群范围分别提升了 15.7%、14.1% 。 这或许也是环北京变冷的一个核心原因，有效客群从8%提升至24%，意味着只要收入水平达到前24%就可以置业北京了。 不用被迫选择环北京，人群范围可以理解为从部门总监扩展到了部门经理。 城市竞争进入存量博弈主导，在不考虑增量情形下，我们可以得出 每个城市还有多少上班族买得起+需要住房 。 用 城市就业人口总量*有效客群比例*（1-家庭住房拥用率） ，识别当前 城市有效客群到底还有多少？ 表1：各城市就业及有效客群容量 得出 成都、广州、武汉 超过200万上班族还需要购置商品房，位居第1-3名； 北京、上海、南京低于100万人，位居后3名， 北上的主要原因是大部分买不起，南京的原因是住房拥有率较高 。 除了规模，结构也很重要。 03 有效客群结构如何？ 从买得起房可以延伸到买得起什么样的房。 刚才我们假设新房 套均总价*0.6 为 刚需 的上车总价，接下来提高收入门槛： 满足一手房 套均总价*1.0 收入的人群定义为潜在的 首改 客群； 满足一手房 套均总价*1.5 收入的人群定义为潜在的 再改 客群； 看看不同城市近五年客群结构的变化，以深圳为例： 图5：深圳近5年（2018-2022年）客群结构变化 简单来说，就是在深圳买得起房的人群里， 以刚需为主流，占比超七成，但2022年开始能买得起首改的潜在客户更多了 ，首改从12.9%提升至23.4%。 所以需要分2步看， 第一是定义主流（占比高），第二是演变趋势（变化大）。 先看 主流客群 ，从收入需求端结构基本还是刚需：首改：再改 （7：2：1） 的状态，用均值倍数可以洞察出城市的一些差异： 表2：各城市主流客群收入需求端结构对比 可以发现： 深圳的刚需化属性最强，武汉、青岛、成都以改善化主导。 接下来以改善化需求为例，看看十座城市的5年客群结构变化： 图6：10城近5年（2018-2022年）改善需求比例变化 可以看到需求端， 整体改善化趋势明显 。 戳这里了解云行销，行销拓客不再忙盲茫！ 其中 青岛、苏州 比例提高最大，分别为28.8%、18.4%，深圳、成都紧随其后； 杭州、北京相对稳定，这两个城市改善属性较强的原因，或许是基数较高，5年前已经呈现出价格的全面改善化。 综合来看， 刚需仍是主流（以深圳为典型），但正加速演变，趋向改善化（成都、武汉、青岛表现突出） 除了客群需求，还需要看供给情况。 04 城市到底还能不能干？ 上面，我们分析了有效客群总容量，我们结合供给一起对比，就可以 从存量视角看房地产还能干几年 。 图7： 近五年(2018-2022年)商品住宅供应情况 直观地对比，可以发现： 武汉 商品住宅供应87万套占比16.4%，其次为杭州72万套占比13.6%，青岛68万套占比12.9%； 一线城市来看： 广州（50万套）>上海（39万套）>深圳（34万套）>北京（33万套） ，没想到北京这么少，估计是大部分转化为共有产权了。 我们用 有效客群容量需求套数（按户均1.5劳动力测算）/过年5年平均供给套数， 得出不同城市存量需求可开发年份： 表3：10城存量需求可开发年份 在供给稳定的情形下，存量需求可开发年份情况： 成都、广州、深圳、苏州 的房地产市场仍有10年以上的开发周期； 南京、上海、杭州、北京 等城市可开发年份不足，需要动态关注 供给的变化及需求的增长 。 以杭州为例： 若 未来供给 从5年均值14.4万套下降至2022年的10.9万套，那可开发年份可提升至 9.7年 ； 2022年城市 新增人口 17.2万，按城市户均人口2.36测算，当年新增 7.28万套 住房需求，即2022年供给量的66.8%。 这就是我们常说的动态路标，没人可以准确预判未来，但可以 动态观测潜在的风险或机会 ，提前预判、做出决策。 情形1： 假设杭州 市场回暖，土地放量 ，供给上升至15-20万套/年的水平，而人口增长进入停滞（准确地定义应该是本文分析的有效客群中高收入人群的数量变化），那就是 多维共振，存在系统性风险 。情形2： 假设杭州 市场低迷，土地缩量 ，供给维持在10万套/年的水平，而人口增长保持稳定，那看似风险的市场，依然不太可能出现系统性风险， 因为市场比较的是供给相对值的变化 。
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最后，再次回顾下本文的内容及观点：
1.面对居民缩表，核心要关注的指标是城市 新增就业情况 ， 就业收入是根源 ； 2.大城市高房价背景下，核心是要测算不同房价下 有效客群的容量 ， 有需求才是核心 ； 3.改善化潮流下，需要关注不同城市不同周期的 主流客群及结构演变差异 ， 竞争的本质是结构的预判 ； 4.存量博弈情形下， 成都、广州、深圳、苏州 的房地产市场仍有 10年以上 的开发周期； 5.动态增量情形下，需关注 新增供给、有效客群 两者的 变化速率 ，提前预判、做出决策。 来源：禾略研究院，本文已获授权，对原作者表示感谢！ 点击体验AI拓客神器，行销拓客不再忙盲茫！标签：
