CBRE：2023年第一季度成都房地产市场回顾 全球热议

2023年第一季度，成都优质写字楼市场供应回升，且地理分布上一路向南，录得位于天府新区的天投法务产业大厦、金为创新中心及位于金融城的交易所大厦交付，合计新增办公面积23.9万平方米。春节后市场问询量和带客量显著回暖，但转化为租赁需求仍需时日。同时，行业调整所引发整合办公面积或迁回自有楼宇从另一方面拖累市场，最终季内吸纳量环比回落，录得-1.7万平方米。

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相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比上升3.6个百分点至24.3%。如若扣除本季度新增天府新区子市场带来的影响，空置率环比仍上升0.8个百分点至21.5%。因此，全市平均租金水平仍处下行通道，但跌幅环比收窄至0.3%。

新增需求按行业看，TMT、金融业和房地产建筑主导季内去化，分别占比27.8%，19.0%和14.6%。同时，需求高度集中于前五大行业（前三行业和专业服务业及能源公共事业），季内占比攀升至81.4%，为近两年来的最高点。一方面，重点领域及头部企业在年初率先恢复商务活动；但另一方面，也折射出经济动能更迭及复苏带来的更为广泛的行业需求落地仍有待时日。

具体来看，成都数字经济发展驶入快车道，TMT重回需求榜首。2022年成都数字经济核心产业增加值为2,779.51亿元，占全市地区生产总值比重的13.4%。工业互联网领域的大数据、人工智能、云计算等持续发力，带动软件系统开发类需求占比不断攀高，季内占比高达71.5%。此外，值得关注的是，科技赋能农业现代化及乡村振兴背景下，智慧农业成为新增长点，在近两季均录得成交案例。其次，房地产建筑时隔两年重回需求占比前三。从细分领域看，成渝双城经济圈建设及民生工程类基建项目不断推进，带动建筑工程类需求稳步增长，占比超四成。

持续的行业调整趋势，加之供应回升，导致相关写字楼区域市场的供需关系迎来拐点。特别是城南板块（金融城及大源），其在过去6个月陆续迎来了近30万平方米的新增办公面积。尽管部分租户紧抓租赁窗口期积极升级、搬迁，带动数万平方米的去化，但市场整体新增需求因经济周期缓行而增长有限。同期，行业调整引致的办公面积整合、缩减及腾退从另一方面大幅抵消新增供应带来的积极影响，城南写字楼市场空置率震荡上行，截至季末为17.2%，去化压力不断加大。

展望2023年，成都优质写字楼市场还将迎来75.7万平方米的楼宇交付，其中67%的供应落于天府新区，带动其加速发展。

2023年第一季度，成都零售物业市场未录得新增供应，总存量仍居全国第二位。同期，头部运营商在蓉加码3个新项目——华润万象生活四川师大TOD、银泰商业怡心湖项目及龙泉杉杉奥特莱斯，城市商业集聚不断增强。着眼需求端，旅游、餐饮等消费回暖明显。统计数据显示，1-2月成都社零总额同比增速由负转正，录得3.0%，其中餐饮同比增长6.5%；1-3月成都航空枢纽旅客吞吐量1,569.3万人次，同比增长68.7%，居全国第三、中西部第一。

然而，三年疫情冲击所造成的品牌迭代持续，季内市场录得个别连锁体验、商超等品牌的多店退租；另一方面品牌仍持较强观望态度，新增需求疲软，特别是服饰类品牌；与此同时，相对有实力的部分头部运营商借着消费回升和品牌优胜劣汰的契机，大规模调改，最终季内吸纳量录得负值，整体空置率环比上升0.9个百分点至10.6%。租金方面，更高比重旅游消费的核心商圈的租金率先企稳，全市购物中心首层平均租金环比跌幅收窄至0.2%。

聚焦季内新增需求，零售、餐饮、体验及主力店分别占比48.3%、33.6%、16.4%及1.7%。

零售方面，除奢侈品牌外，设计师、轻奢品牌也于IFS和太古里或两大核心商圈布局“双店”，且更为青睐双层店铺；同时，为匹配高消费客群与品牌溢价，奢侈品牌愈发重视体验提升，如VIC（非常重要客户）沙龙店等，季内Chanel Salon Prive围挡成都IFS。此外，无性别、极简风格已成潮流，季内拓店活跃，如Nice Rice、CALVINLUO等；而美妆、户外运动等品牌持续下沉至次级、近郊商圈，如Lululemon、Salomon、雅诗兰黛等。

餐饮方面，季内需求最为活跃，为购物中心回填空置的主力；特别是在非核心商圈，业主对餐饮品牌的门槛进一步放开；细分领域来看，外来餐饮延续来蓉布局态势，菜系亦越发多样，如意大利菜Alimentari Mulino、Domino’s Pizza等；此外，繁忙生活令“刚需消费”的小吃快餐愈发重要，购物中心纷纷设立“小餐饮街区”聚集烟火与客流；茶饮咖啡及新中式烘培品牌开始优胜劣汰，同时发展周边产品线或下沉社区以提升竞争力，如MANNER Bakery等。体验业态的扩张主要是亲子娱乐和夜经济品类引领，如KTV、派对等；而策展、新能源汽车主导主力店需求。

展望2023年，成都零售物业市场供应维持高位，合计约77万平方米的新增项目计划开业；其中，63%的新落成项目位于城南，特别是天府新区将迎来跨越式增长。

与此同时，除购物中心和百货外，预计19个其他类型的零售物业也将于年内入市，其中邻里生活中心、区域社交中心、商务生活配套等新时代社区商业合计占比74.4%。未来，该类型商业将呈现“三大转变”：更便利化、品质化和数字化；由多方参与从单纯商业转变为泛商业；从物质消费到精神消费的进阶的“公益性+商业”；和“四大表现”：功能融合多元便捷、聚焦地缘精准供给、增强社区归属感及创新机制品牌孵化等。

2023年第一季度，成都仓储物流市场迎来2个高标库交付，合计新增仓储面积24.3万平方米；其中，普洛斯天府机场物流园的交付拉开天府空港物流园区的帷幕，未来该园区将依托航空枢纽提速发展，目前已吸引丰树、中外运、顺丰等头部物流开发商的进驻。

着眼需求端，受新项目去化的带动，季内吸纳量录得约10万平方米，环比大幅上升。但存量市场的去化压力仍存，一方面传统淡季，春节购物高峰后，临租租户集中到期；另一方面，需求复苏有待时日，租户调整仓储面积，如缩减面积或搬迁整合至性价比更高的仓库，以及个别租户迁回自建的生产基地。因此，全市高标库整体空置率环比上升1.4个百分点，至11.1%；平均租金维持下行趋势，但跌幅环比收窄至0.5%。

租赁策略来看，季内租户延续成本控制策略，带动跨区域或园区间的搬迁及整合，以实现降本增效。一季度搬迁需求占比进一步提升，达42.2%。目的地方面来看，得益于充裕可租赁空间及性价比，过去三个季度的搬迁均集中在青白江、龙泉园区，分别占比78%、22%。上述两大园区在不断成熟的基建和产业氛围背景下，持续吸引三方物流和电商企业的积极进驻。

新增需求分行业看，三方物流主导季内去化，占比67.4%；食品饮料占比创历史新高，攀升至18.6%。统计数据显示，2023年1-3月四川实物型网络零售额4,457.9亿元，同比增长7.6%；成都占比73.6%；食品饮料持续引领实物型电商消费，占比22.7%。

展望2023年，成都仓储物流市场还将迎来20万平方米的新增供应。紧跟经济复苏和消费回暖步调，预计仓储需求最早于年中应势回升，空置率有望得到一定改善。

2023年第一季度，成都投资市场录得三笔大宗交易，总成交金额达17.6亿元，环比下降82.5%。交易物业涉及酒店、写字楼及综合体项目，呈多样化发展趋势；国企、本地企业为季内主要的买家构成。

供给侧方面，季内待售物业持续增加，尤其是另类资产，如公寓、酒店或产业楼宇的投资机会不断涌现，主要是因为开发商为缓解现金流压力，售卖意愿不断增强。

整体而言，买卖双方谨慎性延续，成都资本市场仍处调整阶段。买家对高收益率的寻求使其更聚焦于核心区域的核心型或核心增益型投资机会，但该类型物业的卖方对价格有一定坚持。因此，成都投资市场逐步回暖的背景下，买卖双方的博弈周期令市场谨慎情绪在短期内延续。

值得关注的是，3月底公募REITs新规出台，将消费基础设施类公募REITs纳入试点范围。值此消费复苏及公募REIT底层资产扩容利好出台之际，投资者或应重新评估零售物业市场投资机会，受益于投资退出闭环的构建完善，现有零售物业持有者可选择于非公开市场处置资产或通过潜在的首次公开发行进行退出。