房地产行业研究周报：扩募对公募REITS有何影响？

REITs 首次扩募蓄势待发

首批公募REITs 陆续扩募。目前已有4 支公募REITs 发布扩募公告。这4 支均为产权类REITs，所扩资产具有区位优势，资产规模可观，REITs 整体规模有望提升。

底层资产上，四支REITs 所扩底层资产位于具有区位优势。中金普洛斯RET 扩募的资产为3 个仓储物流园，分别位于青岛市、江门市、重庆市，均处于区域汇集商贸物流产业集群、新兴产业集群的产业园区、物流园区或保税港区内；华安张江光大园REIT 扩募的资产为位于上海的张润大厦，在上海市张江北区集成电路产业园核心区，具有产业集聚效应；博时招商蛇口产业园REIT 扩募资产为位于深圳的光明项目，在深圳光明科学城中心区域，是粤港澳大湾区较为中心区域，产业氛围浓厚；红土创新盐田港REIT 扩募的资产为位于深圳的世纪物流园，在深圳盐田区盐田港综合保税区北区，临近盐田港码头，周围便捷的交通为项目的高效物流能力提供了良好的基础。

【资料图】

扩募的底层资产估值规模上，4 支扩募REITs 的资产规模可观，对于REITs 规模扩张有显著的效果。4 支REITs 扩募资产估值合计达到45.91 亿元，4 支REITs 现有资产规模最新估值为111.85 亿元（截至2022 年12 月31 日），此次扩募后，4 支REITs 资产估值合计达到157.77 亿元，资产规模整体提升41.05%。其中，华安张江光大园REIT 的扩募资产估值规模高于现有资产估值规模，因而资产提升比例超过100%。

收益率上，扩募资产可为REITs 贡献现金流，扩募后的4 支REITs 现金分配率有望获得正面影响。扩募资产自身的2023 年预期现金分派率均高于4%。从收益率的提高程度看，中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT 的扩募资产2023 年预期现金分派率均高于现有资产为基础的REITs 年化收益率；红土创新盐田港REIT 的扩募资产2023 年预期现金分派率为4.05%，仅较现有的年化收益率低0.08pct。

若此次4 支REITs 的扩募完成，按照招募说明书的募集金额上限测算，REITs 整体规模有望增长5.7%。此次4 支REITs 扩募后，若按照扩募规模的上限计算，合计扩募规模有望达到50.93 亿元，这4 支REITs 规模有望扩张46.83%。从市场整体看，目前共有27 支公募REITs 上市，整体规模为893.39 亿元，这4 支REITs 的扩募有望使得REITs 整体规模增长5.7%。

本周REITs 指数跑输上证综指

本周，中证REITs 指数（收盘）下跌4.042%，REITs 指数下跌4.413%，上证综指上涨0.547%， 国债指数上涨0.135%。滚动4 周，中证REITs 指数（收盘）下跌4.81%，REITs指数下跌5.12%，上证综指下跌3.13%，国债指数上涨0.47%。根据我们的统计测算，截至2023 年6 月2 日，中证REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.08；中证REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.13。将REITs 分为产权类REITs 和特许经营权类REITs 两类看。本周，产权类REITs 下跌4.84%，特许经营权类REITs 下跌4.16%。滚动4 周，产权类REITs 下跌4.85%，特许经营权类REITs 下跌5.28%。整体看本周特许经营类REITs 指数表现强于产权类REITs 指数。

交通基础设施类REITs 的估值收益率普遍较高。

我们选取中债估值的REITs 估值收益率作为衡量REITs 基金估值的指标。截至2023 年6月2 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到10.80%；估值收益率最低的是华安张江光大REIT，仅3.19%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，均在6%以上；保障性租赁住房REITs 的估值收益率均不高于5.8%。

投资建议：公募REITs 首次扩募蓄势待发，所扩资产优质。虽然个别资产近期受到租户退租的影响，但是已有新租户的租赁意向，同时有潜在客户的储备。我们认为REITs 整体规模有望持续提升。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。

风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期